Hábitos imobiliários da comunidade portuguesa no Luxemburgo

No âmbito da XI Semana da Habitação, que decorre entre 3 e 6 de Outubro no centro de conferências e feiras Luxexpo, no Kirchberg, conduzi uma série de entrevistas com agentes imobiliários sobre os hábitos dos portugueses do Luxemburgo nesse sector.

Portugueses estão a renovar o caduco parque imobiliário luxemburguês

Nos últimos 20 anos, a maioria dos portugueses no Luxemburgo preferiu comprar uma casa para renovar do que adquirir um apartamento novo. Com essa prática, estão a ajudar a renovar o envelhecido parque imobiliário do país.

Quando se emigra, a primeira preocupação é o emprego, depois a melhoria das condições de vida e finalmente uma melhor habitação.

Começa-se por arrendar o que está dentro das possibilidades financeiras, até porque a emigração começa por ser considerada como temporária, embora tenha tendência, quase sempre, para se ir dilatando no tempo.

No Luxemburgo, de locatários, nos anos 60 e 70, os portugueses passaram progressivamente a proprietários, durante os anos 80 e 90.

A tendência continua. Mais quais são os hábitos de aquisição imobiliária da nossa comunidade, num momento de crise internacional no sector, mas com o Grão-Ducado entre os únicos países a registar um número de pedidos crescente de novas construções?

"Os portugueses gostam de ter uma casa. Enquanto há clientes que preferem começar por arrendar e ser proprietários muito mais tarde, o português que reside no Luxemburgo pensa logo em comprar. Nem sempre alcança logo o que deseja, mas vive e trabalha para isso", assegura Carla Pedrosa, da agência ImmoAssur. A agente imobiliária chama-lhe "ambição tipicamente portuguesa", mas segundo ela, isso também se deve ao facto de serem pessoas que emigraram. "Quando se emigra é para ter uma vida melhor. Ter casa é sinónimo de ter conseguido essa aposta", diz. "O português sempre procurou adquirir um bem imobiliário porque gosta de investir onde mora", afirma de sua experiência Cristina Veigas, da agência C&L. "E porque se apercebeu que a 'pedra' (leia-se "o bem imóvel") é um valor seguro e nunca se perde dinheiro quando se compra uma casa no Luxemburgo", acrescenta. António Fonseca, da agência AFIL, não hesita em afirmar que "o imobiliário valoriza até mais que o próprio ouro".

INVESTIR NA "PEDRA"

Segundo as duas primeiras agentes imobiliárias, a maioria dos seus clientes portugueses podem investir entre 250 a 300 mil euros quando pensa em comprar casa.

Já os clientes portugueses de Sandra Lopes, da agência Slimmo, "dispõem de um orçamento que pode ir até 400 mil euros". Também segundo Tzvetan Marinov, um búlgaro que dirige a Braun Immo, "os portugueses procuram apartamentos até aos 300 mil euros e casas até aos 400 mil". A mesma experiência tem António Fonseca. Segundo este, a maioria dos seus clientes lusos investe "cerca de 300 mil euros num apartamento, e entre 350 e 380 mil numa casa". "Mas tudo é relativo", acrescenta logo de seguida. "Já tive clientes que investiram em casas de 700 mil euros. Por exemplo, em Differdange, existe toda uma zona com casas novas que custam 500 mil euros e 80 % dos compradores eram portugueses", refere.

Cristina Veigas confirma: "Os portugueses que estão cá há mais tempo e que já possuem um bem, vão vendê-lo para comprar outro num valor que pode ir até aos 400 ou 500 mil euros".

António Fonseca lamenta, no entanto, que os portugueses não se tornem mais frequentemente proprietários de casas novas. "Ainda há quem não tenha percebido que um bem imobiliário novo sai mais barato do que um em segunda mão", critica, referindo-se às obras de renovação ou à troca de instalações caducas nas habitações mais antigas.

De facto, todos estes agentes imobiliários observam que a maioria dos portugueses prefere comprar uma casa para renovar do que um apartamento novo. Uma tendência que não é só portuguesa.

Segundo Cristina Veigas, "com um orçamento igual, de 400 mil euros, por exemplo, um português ou um jugoslavo preferem uma casa grande, mesmo velha; um luxemburguês vai preferir um bom apartamento".

Mas como confirmam todos os agentes, isso acontece porque geralmente quem compra casas grandes e velhas são casais entre os 30 e os 40 anos, com um ou dois filhos. Procuram assim habitações com três quartos ou mais, entre os 120 e os 130 m2, "porque além dos 120 m2 para um apartamento ou 140 m2 para uma casa, as pessoas não podem beneficiar das ajudas do Estado", salienta Carla Pedrosa, embora a atribuição das ajudas também dependa dos vencimentos de cada lar.

Carla Pedrosa traça o retrato do cliente-tipo através de um exemplo. "Vamos imaginar que um cônjuge ganha 1.800 euros, o outro 1.500, e têm dois filhos, pelos quais recebem 500 euros de abono de família, o que dá 3.800 euros. Têm um carro a pagar: 400 euros/mês. Sobram 3.400. Para um banco, um casal precisa de, no mínimo, 40 % do que ganha para viver, ou seja, este casal não pode pagar mais do que 1.300 euros/mês. Por esse valor, os empréstimos por 25 anos não vão muito além dos 250 mil euros."

"Claro que há casais que estão acima dessa média", ressalva a agente da ImmoAssur, "mas a maioria encontra-se nesse patamar, outras estão abaixo, porque basta a esposa trabalhar 'a negro' e não poder apresentar as fichas de salário exigidas pelos bancos para o empréstimo não ser aceite".

"Embora existam bancos que aceitem o dinheiro ganho 'a negro' para acordar o empréstimo. Ora, como ter a certeza que o cliente tem ou não esses vencimentos e se são regulares? Foi esse tipo de práticas que também 'dopou' o imobiliário na última década", denuncia um outro agente imobiliário que pediu para não ser identificado.

Portugueses preferem comprar uma casa para renovar do que um apartamento novo

Cristina Veigas faz a mesma análise: "Alguns portugueses não podem dar mais do que 280 mil euros por uma casa. A esse preço só se encontram apartamentos com mais de 10 anos, com um ou dois quartos, ou casas velhas. É complicado encontrar no mercado um bem em bom estado e pronto a ser habitado nessa fasquia de valores. Felizmente, os nossos compatriotas não têm duas mãos esquerdas e conseguem revalorizar depressa esse bem. O importante para o cliente português é ter a sua casinha e depois o resto vai-se fazendo. Essa mão-de-obra por conta própria ou com a ajuda de familiares é hoje um bem precioso."

"Quando os clientes são jovens ou pessoas que não sabem ou não têm a possibilidade de fazer obras por si próprios, aconselhamo-los a optarem por um apartamento onde possam residir durante cinco anos e só depois pensarem numa residência maior", diz a responsável da C&L.

Para Sandra Lopes, "os jovens também já compram casas ou apartamentos para renovar, como a primeira geração fez". Carla Pedrosa regozija-se com o facto de os jovens portugueses já terem "a mentalidade de querer comprar assim que conseguem trabalho".

Cristina Veigas e Tzvetan Marinov analisam outra tendência: os portugueses recém-chegados compram uma habitação, mesmo pequena, assim que podem, mais depressa do que o fizeram os seus compatriotas nos anos 70.

O mesmo observa António Fonseca: "Os portugueses que estão cá há pouco tempo, quer dizer, há menos de 10 anos, perceberam mais depressa do que os imigrantes mais antigos que deviam investir no imobiliário".

CASAS DE SONHO OU DESEJOS IRREALISTAS ?

"Quando o cliente chega, traz na ideia a casa dos seus sonhos: uma vivenda com jardim, garagem, vários quartos", conta Cristina Veigas.

"Vocês vêm de uma país com muito sol, estão habituados a viver muito no exterior e uma casa com jardim para os portugueses é uma das exigências", garante o agente búlgaro.

António Fonseca considera que muitos clientes são irrealistas "porque não têm ideia do que vão pagar nem conhecem os preços do mercado".

"Preços irrealistas, todos procuram, não são só os portugueses", tempera Tzvetan Marinov.

"Não é que as pessoas sejam irrealistas", diz por seu lado Carla Pedrosa, "nem é porque não queiram comprar um bem por 400 mil euros, mas muitas vezes o banco não lhes vai emprestar porque não têm essa possibilidade financeira".

Todos os agentes imobiliários asseguram que grande parte do seu trabalho passa primeiro por dar ao cliente conhecimento da realidade do mercado.

"Até o cliente entender que o que deseja não corresponde às suas posses, visitamos com ele várias casas para perceber o estado do mercado. O cliente depois revê as suas prioridades", revela Carla Pedrosa. "As pessoas não têm muitas vezes posses financeiras porque quando vêm comprar casa, esquecem-se que têm outros empréstimos a decorrer", alerta Cristina Veigas. Carla Pedrosa não hesita em qualificar esses empréstimos, como, por exemplo, o que se contrai para comprar automóvel, de "permanentes", já que "as pessoas mudam de carro, em média, de quatro em quatro anos. E isso tem de ser contabilizado quando se pensa na compra de uma casa".
"A nossa função é aconselhá-lo para o bem imobiliário mais indicado, que mais se aproxime do que procura e que possa pagar", admite igualmente António Fonseca.

Cristina Veigas lamenta que "nem sempre a situação financeira do cliente coincide com as suas exigências e há que sacrificar alguns dos critérios. Cabe-nos a nós fazer-lhes compreender que a sua casa de sonhos não é a casa a que podem aspirar financeiramente. Pelo menos, naquele momento. A opção acaba por ser um apartamento sem jardim, sem garagem ou uma casa velha".

DO VELHO SE FAZ NOVO

Segundo dados do Observatório da Habitação do Luxemburgo, mais de 70 % das casas e apartamentos que se venderam entre 2006 e 2007 no país tinham mais de 10 anos, ou seja, apenas um terço eram habitações consideradas recentes. Um estudo feito em 2003 pelo Centro Universitário para o Observatório Social Urbano de Esch, e que se apoiava em dados do Statec, revelava que 48 % do imobiliário nacional era anterior a 1960 e 37 % anterior aos anos 90, representando assim 85 % do parque imobiliário luxemburguês. Apenas 14,5 % eram construções feitas após 1991. Ainda segundo dados de 2003 do Ministério do Interior (Programa Director do Ordenamento do Território, parte A), 75 % do imobiliário está nas mãos de proprietários, dos quais dois terços por herança e um terço por aquisição.

"A construção de habitações tem vindo a aumentar, há hoje muito mais casas e apartamentos novos no mercado do que há 10 anos, mas nós não temos trabalhado praticamente com habitações novas, porque não é o que a maioria dos nossos clientes procura", atesta Carla Pedrosa.

Segundo António Fonseca "os jugoslavos têm hábitos de compra imobiliários semelhantes aos portugueses, gostam de comprar grandes casas porque têm famílias grandes, e renovam-nas com a ajuda de família e amigos, como nós!".

À saída de uma das agências, um cliente que havia escutado a nossa entrevista aproximou-se de nós.

"Sabe, quando eu cheguei ao Luxemburgo em 1970, as casas eram todas cinzentas, mesmo as que não estavam sujas com o fumo das fábricas. Quando os portugueses começaram a comprar casas, pintaram-nas de todas as cores. Fomos nós que demos cor a este país, escreva aí, não se esqueça, hein...", insiste.

"Blague" à parte, o facto persiste. Devido à escassez de recursos financeiros para investirem em imobiliário recente, à facilidade em fazerem renovações, ao "know-how" que possuem, os portugueses (e os jugoslavos também) têm vindo a renovar parcialmente, nas últimas duas décadas, o caduco parque imobiliário luxemburguês. Fenómeno para o qual, infelizmente, ainda não foram apurados dados suficientes pelos organismos competentes.

Segundo agentes imobiliários: "Preços do imobiliário não estão a baixar, mas a reajustar-se"

Na última década registou-se um prodigioso aumento do preços das casas e apartamentos no Luxemburgo. Com a crise internacional no sector, o Luxemburgo resiste estoicamente, embora os preços tendam agora a recuar ou a estagnar.

"Em 10 anos, os preços duplicaram, triplicaram até!", lança Tzvetan Marinov, da agência Immo Braun.

A subida dos preços ficou a dever-se, segundo Cristina Veigas, da imobiliária C&L, à procura sempre crescente, mas também devido aos preços que iam sendo praticados por comparação. "O raciocínio era: se o meu vizinho vendeu a casa por 600 mil, então a minha, que é melhor, vale 700. Mas os preços dos bens anunciados na imprensa não correspondem ao preço a que finalmente serão vendidos, que desce sempre 20 ou 30 %", explica.

Carla Pedrosa, da ImmoAssur, também denuncia: "As pessoas vêem os anúncios e imaginam que aqueles são preços reais. Os anúncios indicam o preço que o proprietário quer, mas esse valor quase sempre é revisto em baixa aquando da venda."

Para Sandra Lopes, da agência Slimmo, "é difícil fazer perceber a um proprietário que o preço que pretende para a sua casa está além do valor real".

Alguns dos agentes confiam já ter recusado ocupar-se da venda de uma casa por considerarem que o preço pedido era demasiado elevado para o valor real.

"Sou pelo ajustamento dos preços. Quem vende tenta tirar o melhor partido, quem compra quer fazer o melhor negócio e eu sou a intermediária. Se sei que o bem está sobreavaliado, recuso-o, porque não me interessa coleccionar bens", garante a responsável pela C&L. Também a dirigente da ImmoAssur confia recusar vender um bem quando considera que não está ao preço do mercado, "porque sei que não vou conseguir vendê-lo". "Quando são 30 ou 40 mil euros a mais, ainda aceito, mas por vezes, o proprietário quer valores muito acima do valor real", afirma.

Para Carla Pedrosa, alguns bancos tornaram-se "cúmplices" da especulação imobiliária. "Não controlavam, concediam facilmente empréstimos e deixavam o cliente comprar um bem acima do seu valor real". Embora existam", ressalva, "instituições, como os bancos portugueses, em geral, ou a BHW, que enviam sempre um arquitecto antes de concederem um empréstimo".

Cristina Veigas também denuncia a espiral: "O cliente chegava a um banco, pedia um crédito para um bem cujo preço era a estimativa de uma agência. Ora, uma agência não é como um perito e nem sempre faz avaliações correctas dos imóveis. Muitos bancos fiavam-se na palavra do cliente e não pediam a um perito para proceder à avaliação do bem. O bem era adquirido por um preço mais alto do que o valor real e agora, com esta crise, o preço foi reajustado, em detrimento do cliente".

BASTA DE ESPECULAÇÃO !

"Desde 2006, os preços tendem a estagnar, mas é um simples reajustamento", analisa Tzvetan Marinov, estimando que "uma casa pode perder neste momento até 20 % do valor dado pelo comprador, se foi adquirido há poucos anos". Para corrigir logo de seguida: "Mas investir no 'tijolo' é sempre uma boa aposta".

"É uma rectificação. Os preços subiram muito e agora podem até descer", concorda Carla Pedrosa.

Segundo Cristina Veigas, "os preços das casas não vão baixar, vão reajustar-se". "Isso de se dizer que os preços estagnaram é relativo, porque em 2006 o preço do metro quadrado em Esch era de 3.100 euros e agora passou para 4 mil", analisa António Fonseca, da AFIL, para quem esta é uma "situação provisória".

Tzvetan Marinov também acredita que este é um processo cíclico e "não vai durar".

Carla Pedrosa explica porquê: "Apesar de a possibilidade de comprar ser menor porque as pessoas têm menos meios financeiros e porque os bancos já não facilitam tanto, a vontade das pessoas de se tornarem proprietárias não diminuiu".

Segundo estes agentes imobiliários, a estagnação dos preços do imobiliário pode durar um ou dois anos, mas está intrinsecamente ligada ao que acontecerá a nível internacional no sector.

"É altura para comprar... ou para vender o mais depressa possível, antes que os preços baixem ainda mais. Porque não se sabe quanto tempo vai durar a crise e se os preços não baixarão ainda mais", aconselha Carla Pedrosa.

Sandra Lopes faz a leitura do ano em curso: "Tanto a oferta como a procura eram poucas nos primeiros seis meses do ano, mas o mês de Setembro arrancou bem, há muitos bens a vender".

"As vendas vão continuar porque as pessoas estão cansadas de pagar rendas altas", conclui a agente.

"Como as vendas estagnaram, hoje há mais bens à venda. O lado positivo é que hoje o cliente tem muita escolha, o que não acontecia há cinco anos, e pode negociar um preço. A procura é muita, sempre foi, mas a diferença é que hoje a oferta também é muito maior do que há cinco anos", conclui, por seu lado, Cristina Veigas.

Longe da capital luxemburguesa ou mesmo além-fronteiras:

Casas baratas procuram-se!

"Quem casa, quer casa" e procura cada vez mais adquirir um bem imobiliário a preço modesto. Mas esses oásis ainda existem?

Unanimemente, os agentes imobiliários apontam o Sul ou o Norte como as regiões mais baratas. "Tudo o que seja longe da capital e dos centros urbanos", decretam. Os clientes seguem a rota dos preços onde as habitações são mais em conta. O êxodo já começou.

"Há muitos clientes que vivem numa casa arrendada na capital ou nos arredores da cidade do Luxemburgo e querem comprar em Esch ou Dudelange, porque dizem querer zonas com acesso fácil à auto-estrada. As pessoas geralmente gostam de ficar na comuna onde vivem, que já conhecem, só mudam se encontram algo que realmente lhes agrada. Mas o fluxo contrário, do Sul para a capital, não se verifica. As pessoas da capital escolhem Esch porque é mais barato, mas acham que Differdange é muito distante. Já as pessoas de Esch mudam-se facilmente para Differdange, porque aí os preços são geralmente mais baratos", diz Carla Pedrosa, da ImmoAssur.

Cristina Veigas, da C&L, concorda: "Differdange está a evoluir bastante. A procura para comprar casas aí tem aumentado muito. Há muito gente a vir da capital para o Sul. O contrário não acontece, os preços na capital são inacessíveis."

"Por enquanto, Differdange é mais barata a nível do imobiliário e os preços não deverão aumentar para já, porque além de a zona estar em franca expansão, a oferta lá também é maior do que procura", explica António Fonseca, da AFIL.

"Já em Esch", continua o agente imobiliário, "os preços estão a estabilizar no centro da cidade, enquanto nos arredores tendem a subir".

A responsável da C&L considera esse aumento de preços especulativo e atribui-o "à publicidade feita em torno do novo bairro de Belval". "A região menos procurada é a zona fronteiriça: Rodange, Pétange e Lamedelaine. Mas é onde existem casas a preços baixos porque são raras as pessoas que escolhem ir viver para essas localidades. Muitos consideram que fica longe da capital", diz Cristina Veigas.

"SALTAR" A FRONTEIRA

E depois há os que decidem comprar casa do outro lado da fronteira, onde o sonho está ao alcance das suas posses.

"Nos últimos dois anos, tem havido uma grande procura de casas no estrangeiro por casais portugueses e não só, sobretudo na fronteira belga e francesa. Escolhem essas regiões porque vão ter mensalidades mais pequenas nos empréstimos que contraem, pensam que é mais barato", assinala Cristina Veigas. "Mas a desvantagem", enumera, "é ter de fazer mais quilómetros para ir trabalhar e ter de escolarizar os filhos em França, já que no Luxemburgo muitos municípios pedem taxas de inscrição para alunos não residentes no território da autarquia. E não terão direito às ajudas do Estado que teriam no Luxemburgo".

"É verdade que em França, a 10 ou 15km de Esch, é possível encontrar uma vivenda com jardim pelo preço de um apartamento no Luxemburgo. São sobretudo casais jovens que se mudam para lá", nota Carla Pedrosa, acrescentando também que essas pessoas "se esquecem que vão ter de integrar as crianças numa escola francesa".

E embora defenda que "no Luxemburgo o imobiliário se valorizará sempre mais", Carla Pedrosa compreende que "muitos vão para França por necessidade, para pagar menos por mês, e que de outra forma não poderiam sonhar em ter uma casa. Há muitos prós e contras a considerar", conclui.

José Luís Correia (in Contacto, 01.10.08)

Fonte da imagem : Observatoire de l'Habitat